בטחונות לבנק בעסקת יד שניה

מה זה בעצם בטחונות? למה הבנק צריך אותם? מה הם הביטחונות שהבנק דורש?

כאשר הבנק מעמיד אשראי ללווה הוא מנהל תהליך של ניהול סיכונים, בהלוואת משכנתא קיימים 3 סיכונים עיקריים לבנק שהם:

1. אי עמידה בתשלומי המשכנתא
2. ירידה בערך הנכס(שריפה או כל דבר שקורה לנכס)
3. מוות (חלילה) של הלווים

כנגד הסיכון של אי עמידה בתשלום המשכנתא, הבנק משעבד את הנכס כבטוחה במידה והלווים לא עומדים בתשלום המשכנתא במשך זמן מוגדר – הנכס יעבור לרשות הבנק.

כנגד הסיכון של ירידת ערך של הנכס כתוצאה משריפה/שטפונות/רעידת אדמה/כל אסון אחר שיכול לפגוע בערך הנכס, הבנק דורש מהלווים לעשות ביטוח מבנה על הנכס, אשר מכסה כל תרחיש שכולל פגיעה בערך הנכס.

כנגד הסיכון של מוות של הלווים, הבנק דורש מהלווים לעשות ביטוח חיים.

לפני שהבנק מאשר משכנתא, הוא בודק כמה וכמה דברים על הלווים – בדיקת הכנסות, התנהלות בעו"ש, BDI ועוד. בנוסף לבדיקות שהבנק מבצע על טיב הלווה, הוא מבצע גם בדיקות על טיב הנכס המוצע לשעבוד.

בזמן קבלת האישור העקרוני, לרוב הלווים אין עדיין חוזה חתום ולכן הבנק לא יודע מה טיב הנכס המוצע לשיעבוד – איפה הוא רשום, האם ניתן לשעבד, האם השווי שלו תואם לחוזה, ועוד.

אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק לאשר הלוואה לכל נכס.

לכן, הבנק מבצע בדיקת שמאות – הלווה מזמין שמאי מטעם הבנק (בלבד) אשר תפקידו לבדוק את הנכס מההיבטים שחשובים לבנק.

כמה נקודות שצריך לקחת בחשבון לגבי טיב הנכס:

1. צריך לבדוק האם ניתן לזהות את הנכס בזיהוי חד-חד ערכי
2. האם שווי השוק של הנכס תואם לחוזה
3. היכן הנכס רשום? טאבו, רמ"י?
4. מה המצב הנוכחי של הנכס
5. האם הדירה מחולקת?
6. האם הנכס בנוי בהיתר?

בטחונות בעסקת יד שניה לדירה שרשומה בטאבו

הבטחונות הנדרשים ע"י הבנק בקבלת משכנתא יהיו:

1. ייפוי כוח נוטריוני – הלווה מסמיך את הבנק לבצע פעולות רישומיות בטאבו בשמו במידת הצורך. ללא ייפוי כוח מקורי ותקין – הבנק לא יסכים לבצע את המשכנתא.
2. מש"ח (מס שבח) – טופס הצהרה אותו מחויבים הצדדים בעסקת מקרקעין למלא ולהגיש לשם דיווח על העסקה לאגף מיסוי מקרקעין, בתוך פרק הזמן הקצוב לכך בחוק. הבנק בודק בתצהיר אם הדירה היא יחידה/חליפית במש"ח לצורך אחוזי מימון.
3. כתב התחייבות של המוכרים – מאחר והנכס עדיין רשום על שם המוכר, הבנק מתנה את העברת הכסף בחתימה מראש על מסמך של כתב התחייבות לרישום המשכנתא. מכוחו של כתב ההתחייבות ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס. זהו טופס בנוסח הבנק, בו המוכר מתחייב בין היתר גם להחזרת כספים במידה והעסקה לא תושלם והבנק כבר העביר כספים למוכר.
4. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק – מכוח כתב ההתחייבות, עו"ד רושם הערת אזהרה לטובת הבנק. הערת האזהרה תפקידה לוודא שבזמן העברת הזכויות בנכס תירשם משכנתא בפועל, יש להוציא נסח טאבו לאחר רישום הערת האזהרה ולוודא שהיא אכן נרשמה. כדאי לשים לב שהערת האזהרה לטובת הבנק נרשמת אחרי שנרשמה הערת אזהרה לטובת הלווים.
5. משכון זכויות ברשם המשכונות – רשם המשכונות אחראי על רישום המשכונות במדינת ישראל, היות וללווה יש זכויות חוזיות בנכס ועדיין לא בעלות, הבנק מבקש לרשום משכון על הזכויות ברשם.

שלב הביטחונות הוא שלב חשוב וכדאי להכיר אותו לעומק, ברגע שנעשות טעויות בביטחונות אפשר להפסיד המון זמן יקר!