אחת השאלות ששואלים אותי הכי הרבה היא: "כמה אתה יכול להוריד לי בריבית לעומת יועץ המשכנתאות של הבנק?"
השאלה הזו היא לא נכונה מיסודה – אני רוצה לנפץ את האשליה שהריבית היא בהכרח הגורם המשמעותי ביותר שמשפיע על המשכנתא שלנו. רוב האנשים הולכים לבנק, מקבלים מהבנק הצעה ואחרי ההצעה שקיבלו הם הולכים לעוד סבב בנקים כדי לשפר את הריביות שהם קיבלו בהצעה הראשונה.
אז לרוב, כל בנק מתחרה מוריד עוד 0.1%, 0.2%, 0.3% (במקרה הטוב קצת יותר) ושם זה נגמר. כשאתם עושים את זה הבנקים מרוצים, כשאתם עושים את זה אתם מתמקחים על החלק הפחות משמעותי במשכנתא, החלק הפחות רווחי לבנקים.
אני לא אומר חלילה שלא צריך להתמקח על ריביות, להיפך, חובה להתמקח על ריביות (אם ברצוננו כמובן להגיע לתוצאה טובה). אך לפני שאנחנו מתמקחים על ריביות מול הבנקים, עלינו לדאוג שיש לנו תמהיל (הרכב הלוואה) שמתאים לנו, לצרכים שלנו ולא לצרכים של הבנק.
ברגע שיש לנו תמהיל המותאם לנו, כבר עשינו את רוב העבודה בלהשיג משכנתא טובה. השלב הבא לאחר הרכבת התמהיל האופטימאלי הוא שלב המיקוח מול הבנקים על הריביות.
תמהיל ההלוואה הוא ההרכב של ההלוואה, כידוע לנו המשכנתא שלנו מורכבת מ-4 גורמים:
- מסלול
- תקופה
- סכום כסף בכל מסלול
- אחוזי ריבית
כשיש התאמה מושלמת בין ארבעת הגורמים האלו אז יש לנו משכנתא מושלמת.
כשארבעת הגורמים האלו מחושבים בצורה הנכונה לפי צרכינו – יש לנו משכנתא טובה. בכל מסלול יש גם יתרונות וגם חסרונות, לפי צרכינו נדע להבחין איזה מסלול טוב לנו ואיזה מסלול פחות טוב לנו, איזה מסלול לקחת לתקופה ארוכה יותר ואיזה מסלול לקחת לתקופה קצרה יותר, באיזה מסלול נשים סכום כסף גדול ובאיזה מסלול נשים סכום כסף קטן – כל מסלול שניקח צריך שיהיה שכל מאחוריו.
ביצוע התאמות נכונות יוצר לנו תמהיל משכנתא מושלם – וכתוצאה מהתמהיל המושלם יש לנו משכנתא חסכונית המתאימה למידותינו.
לסיכום, לפני שאנו מגיעים לנושא הריביות עלינו לוודא שהתמהיל איתו אנו הולכים לבנקים תפור למידותינו, והוא התמהיל הכי חסכוני שניתן לבנות בהתחשב כל הנסיבות.
