יוצא לי להיתקל הרבה בשאלות כגון: "כמה הון עצמי אני צריך למשכנתא?" או "כמה הבנק יביא לי?" במאמר שלפניך, החלטתי אחת ולתמיד לעשות סדר ולרשום על הנושא באופן מסודר.
ברמת העיקרון – ניתן לקבל מהבנק עד 75% על דירה ראשונה ועד 50% על דירה שניה.
חשוב לדעת שהבנק מתמחר את הכסף שלו בכפוף לסיכונים בהלוואה, כלומר ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך העסקה מסוכנת יותר לבנק וכתוצאה מזה התמחור של הבנק(הריביות) יהיו גבוהות יותר. ראוי לציין שיש עוד כמה וכמה גורמים לתמחור המשכנתא של הבנק, כגון ההכנסה הפנויה ביחס לגובה ההחזר החודשי.
ישנן 3 מדרגות מימון:
- עד 45%
- בין 45% ל-60%
- בין 60% ל-75%
ככל שמדרגת המימון נמוכה יותר כך הריביות שתקבלו מהבנק יתומחרו נמוך יותר.
זו הסיבה בגללה חשוב לשים לב, שאם נניח אנו נמצאים ב-62% מימון – אפשר ורצוי לעשות עוד מאמץ קטן כדי להגיע ל60% מימון ובכך לקבל משכנתא הרבה יותר טובה.
למה יש מדרגות מימון?
כמו שציינתי לפני, הסיבה הראשונה היא רמת הסיכון של הבנק, ככל שהבנק מלווה לנו יותר כסף, כך רמת הסיכון שלו עולה ולכן התמחור גבוה יותר.
עוד סיבה היא הסיכון שבירידת מחירי הדיור (דבר שקשה לראות קורה בארץ בשנים הקרובות). נניח והבנק נתן לנו 70% מימון על דירה ששוויה מליון ₪ ואז קרה משהו קיצוני, שגרם לירידת מחירים אגרסיבית בדירות – זה אומר שהבנק שיעבד דירה שכרגע היא זולה יותר מסכום המשכנתא שהוא הלווה, מה שמהווה עבורם סיכון נוסף (אומנם ממש קטן, אך קיים).
סיבה נוספת היא, שהבנק לוקח בחשבון שיכול להיות שניקלע לקשיים כלכליים במשך חיי המשכנתא ונפסיק לשלם משכנתא, גם את זה הבנק לוקח בחשבון.
נניח ולקחנו 75% מימון ונקלענו לקושי כלכלי ואין לנו יכולת החזר, ביחד עם עלויות העו"ד ועלות הפיגורים נגיע למדרגה של 85% מימון! במצב כזה, אין לבנק יכולת מימוש מהירה על הבית כי הוא לא יכול להוריד את מחיר הדירה ב-20% ולמכור אותה מהר – כי הוא פשוט יפסיד.
אז נכון, המקרים האלה הם מקרים נדירים. אבל זה עדיין לא מונע מהבנק לקחת מרווח בטחון כשהוא מתמחר את המשכנתא שלנו.
לכן, חשוב תמיד לבדוק איפה אנחנו עומדים מבחינת אחוזי המימון ואם יש לנו אפשרות להשיג עוד קצת כסף כדי לרדת במדרגת המימון – זה לחלוטין יכול להיטיב איתנו במשכנתא.
כמובן שאני לא מציע לכם להיחנק בהלוואות על מנת לרדת באחוזי המימון – אבל זהו שיקול שנכון לחשוב עליו טוב.
