מהי משכנתא?

משכנתא, במילים הכי פשוטות – היא ההלוואה הארוכה ביותר שניתן לקחת מהבנק תחת שיעבוד של נכס.

הגעתם למסקנה שאתם מעוניינים לרכוש דירה? מצוין, יש כמה דרכים לרכוש דירה, הדרך השכיחה ביותר לרכוש דירה היא עם הון עצמי ולקיחת משכנתא.

כפי שאנחנו יודעים נדירים האנשים שיכולים לקנות דירה ללא משכנתא – אז לא נרחיב בנושא. רוב האנשים צוברים הון עצמי בחייהם ומשלימים את קניית דירת חלומותיהם בהלוואת משכנתא.

מה מייחד את המשכנתא משאר ההלוואות?

קודם כל תקופת הזמן שניתן לקחת אותה, משכנתא ניתן לקחת עד לתקופה של 30 שנה (תלוי גיל), בעוד שרוב ההלוואות ניתן לקחת עד 10-12 שנים.

משכנתא היא הלוואה שנלקחת תחת שיעבוד של הנכס שנקנה, מה זה אומר? הבנק לא נותן לנו כסף ללא בטחונות, הבטחון שאנחנו יכולים לספק לבנק בתמורה לכסף – הוא הדירה אותה אנו רוכשים. במידה ובמשך השנים נוצרת בעיה בהחזר החודשי והלווים לא מצליחים לשלם את ההחזר החודשי, אז הבנק משעבד את הדירה אליו ומוכר אותה, כך הבנק מבטיח לעצמו שההלוואה תוחזר בכל מקרה בדרך כזו או אחרת.

איך נקבע ההחזר החודשי?

שאלה נפוצה היא איך נקבע ההחזר החודשי המינימלי – בד"כ הבנקים מאשרים החזר חודשי מינימלי של עד 33% מגובה ההכנסות נטו. לדוגמא: ההכנסה שלכם נטו כל חודש עומדת על 10,000 ₪ אז זה אומר שהבנק מאשר לכם החזר חודשי של עד 3,300 ₪.

ראוי לציין שיש מקרים שהבנק מאשר גם 40%.

במידה ויש לכם הלוואות מעל ל-18 חודשים מרגע לקיחת המשכנתא אז הן ינוכו מההכנסות שלכם וה-33% ילקחו בחשבון מסך ההכנסה שלכם, מינוס ההלוואה שאתם משלמים.

במידה וזאת הדירה הראשונה שלכם, ניתן לקחת משכנתא עד 75% מסכום הדירה וללא תשלומי מס, אם יש לכם כבר דירה על שימכם ואתם מעוניינים לקחת משכנתא שניה אז אחוז המימון יורד ל-50% (וכנראה שגם תשלמו מס רכישה).

המשכנתא מורכבת מחמישה מסלולים עיקריים:

1. מסלול הפריים
2. מסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה)
3. מסלול מ"צ (משתנה צמודה)
4. מסלול ק"צ (קבועה צמודה)
5. מסלול מל"צ (משתנה לא צמודה)

אלה הם חמשת המסלולים העיקריים שמהם בנויה המשכנתא (יש עוד מסלולים שבהם פחות משתמשים ולכן לא ניכנס אליהם).

היתרונות במשכנתא

היתרון הכי גדול בלקיחת משכנתא, הוא שיש לנו אפשרות לקנות דירה ולהחזיר את כל הכסף עליה עד 30 שנה מרגע הקניה. הבטחון בקורת גג פרטית משלנו הוא אחד מצרכינו העיקריים.

האופציה בלקיחת משכנתא גם נותנת לנו אפשרות לקנות דירה לצורך השקעה ולהנות מדמי שכירות חודשיים – ועוד אופציה היא לקנות נכס להשביח אותו ולמכור אותו במחיר יקר יותר ממה שקנינו והשקענו וכך לעשות רווח יפה בזמן שהוא יחסית קצר.

יש הרבה דרכים יצירתיות לממש את זכותנו ללקיחת משכנתא למינוף כלכלי יחסית מהיר (כמובן שצריך לבצע את הצעדים בתבונה). אך כמו כל דבר בחיים – גם במשכנתא יש חסרונות.

הליך לקיחת המשכנתא הוא הליך יחסית ארוך המלווה בבירוקרטיה רבה (שמאות על הנכס, רישום בטאבו, ביטוח חיים, ביטוח מבנה, ייפוי כוח נוטריוני וכו'). כמו כן, למשכנתא יש עלויות נלוות מעבר לעלות ההלוואה וצריך לקחת אותן בחשבון. במידה ונרצה להחזיר את ההלוואה עוד לפני תום התקופה אנחנו חשופים לעמלות פירעון מוקדם וגם את זה צריך לקחת בחשבון.

לסיכום, אפשר לומר בשורה התחתונה שנטילת משכנתא היא צעד משמעותי וחשוב מאוד בחיינו. לרובנו זו ההלוואה הכי גדולה שניקח בחיים – לכן חשוב מאוד שהיא תתוכנן ותילקח בחוכמה.