במשכנתא שלנו יש כמה סוגי עמלות, ניגע בעמלה שהיא לרוב הגדולה ביותר – עמלת היוון, שנקראת גם עמלת פירעון המשכנתא.
בעצם עמלת היוון, היא העמלה המפורסמת שעליה מדברים כשרוצים לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה. כשאתם לוקחים משכנתא מהבנק, אתם קונים את הכסף של הבנק במחיר מסויים, המחיר של הכסף שהבנק נותן לכם מתומחר דרך ריבית.
ברגע שאתם קונים את הכסף במחיר שהוא יחסית גבוה, ורוצים להחזיר את הכסף בתקופה בה הכסף שווה פחות – אז עליכם לשלם את ההפרש על כך לבנק. כידוע, שוק הריביות הוא שוק תנודתי, נניח שהיום הריבית הממוצעת בשוק היא 3%, זה ממש לא אומר שבעוד 3 חודשים זו תהיה הריבית הממוצעת.
במידה ולקחנו משכנתא בה הריבית הממוצעת בשוק הייתה 4% ואנחנו רוצים לפרוע את אחד ממסלולי הריבית הקבועה במשכנתא שלנו, כשממוצע הריביות בשוק הוא 3% (לאותו מספר שנים), נאלץ לשלם את ההפרש מכיוון שהכסף שלנו “נשחק” עם השנים והבנק לא מוכן לספוג את זה על עצמו.
אין ריבית אחת שהיא ממוצעת, יש מספר ריביות ממוצעות לכל תקופה, יש ריבית ממוצעת ל-10 שנים, 15 שנים, 20 שנים וכו’.
נניח ואתם רוצים לפרוע מסלול שנשארו לכם בו עוד 10 שנים של תשלומים, הבנק ילך למאגר הנתונים של בנק ישראל ויבדוק מהי הריבית הממוצעת בשוק לטווח של 10 שנים, יש הבדל בין ריבית ממוצעת ל-10 שנים לבין ריבית ממוצעת ל-20 שנים.
איך עורכים את החישוב?
בגדול – החישוב שלפניכם נותן תוצאה שהיא קרובה לחישוב המדויק, ישנם פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב, אבל זו הדרך הכי קרובה לחשב את עמלות ההיוון.
נניח ואנחנו רוצים לפרוע מסלול משכנתא קבועה לא צמודה (קל”צ) של 300,000 ₪ ונשארו במסלול הזה עוד 10 שנים והפרש הריביות הוא 1% באותו טווח שנים.
כעת מה שנעשה הוא להכפיל את יתרת המסלול (300,000 שקלים) בשנים שנותרו (10 שנים) ואת התוצאה נכפיל בהפרש הריביות 1%) – זה החישוב שנקבל:
1% * 10 * 300,000
בדוגמא שהבאתי לכם כאן, יש 30,000 ₪ עמלות פירעון מוקדם.
עוד נקודה שחשוב להבהיר – לקוחות שמשלמים מעל ל-3 שנים משכנתא, זכאים להנחה של 20%-30% בעמלות הפירעון מוקדם (אחוזי ההנחה הם תלויי ותק).
עמלות פירעון מוקדם מחושבות רק במסלולים הקבועים (לא כולל מסלול הזכאות – שהוא גם מסלול קבוע אבל אין עליו עמלות פירעון מוקדם) ובמסלול ריבית משתנה כל 5 שנים ומעלה. במסלול הפריים אין עמלות היוון כלל, מכיוון שהוא מסלול שמתעדכן 8 פעמים בשנה.
רצוי מאוד להודיע לבנק 10 ימים מראש לפני שמתכוונים לפרוע את הכסף, מכיוון שאם לא נודיע נהיה חשופים לשלם עמלת אי הודעה מראש שהיא 0.1% מסך הסכום שאנו מחזירים. כמו כן יש עמלות תפעוליות של הבנק ע”ס 60 ₪ לפעולה. ברגע שהחלטנו לפרוע את המשכנתא מוקדם.