לקחת משכנתא עם יועץ משכנתאות, או לבד?

רבים מאיתנו נתקלים בהתלבטות האם ניקח את המשכנתא עם ליווי של יועץ או שנסתדר לבד? אז קודם כל בואו נצא מנקודת הנחה שאפשרי לקחת משכנתא לבד ללא ליווי של יועץ, אפשרי לגמרי. יחד עם זאת, זה שאפשרי לא אומר שזה חכם.

אני אעבור איתכם על התהליך של לקיחת המשכנתא עם יועץ ובלעדיו – ואציין גם את היתרונות והחסרונות בכל מסלול. אז נתחיל עם הסבר קצר מה התהליך הזה דורש מאיתנו:

1. פגישה ראשונית בבנק – לאחר איתור נכס שהנכם מעוניינים לרכוש, יש להגיע לבנק עם כל המסמכים הרלוונטים (ת.ז, 3 תלושי משכורת אחרונים, פירוט עו"ש 3 חודשים אחורה) וכו'.
2. הגשת בקשה לאישור עקרוני – כאן יש לנהל מו"מ עם איש המכירות של הבנק בנוגע למסלולים והריביות, ראוי לציין שלאור פערי הידע בין הלקוח לבנקאי לרוב הבנקאי מציע משכנתא שטובה בעיקר לבנק ורעה ללקוח. לאחר שעשינו את זה בבנק הראשון אנחנו עוברים לבנק השני, השלישי…עד שנחליט שהיינו במספיק בנקים וקיבלנו את ההצעה הטובה ביותר לנו. לאחר שקיבלתם הצעות ממספר בנקים והחלטתם ללכת עם בנק אחד עוברים אל השלבים הבאים.
3. שמאות – ברכישת בית (למעט ברכישה מקבלן בפרויקט עם בנק מלווה), הבנק דורש שתזמינו שמאי שעובד איתו, על מנת שיעריך את שווי הנכס והאם הוא תואם למחיר בו רכשתם אותו. מעבר לקביעת המחיר, לשמאי ישנם תפקידים נוספים – מכיוון שהבית שלכם משמש כבטוחה העיקרית להחזר ההלוואה, השמאי הוא בעצם נציג הבנק בשטח והוא בודק שאכן הבית קיים, מה מצבו הפיזי, האם הוא בנוי כחוק, מזהה את פרטי הנכס (כתובת, גוש, חלקה, כיווני אוויר וכו’), מציין בכמה צריך לבטח את המבנה ועוד.
4. רישום משכון ברשם המשכונות – ברכישת בית, מכיוון שבשלב הראשון הנכס עדיין לא בבעלותכם ולא ניתן לרשום עליו משכנתא, הבנק מבקש לרשום משכון על הזכויות החוזיות שלכם ברשם המשכונות.
5. החתמת המוכרים על מסמכי הבנק בפני עורך דין – הבנק מבקש מהמוכרים לחתום על מספר מסמכים כגון: אישור פרטי חשבון הבנק שלהם לצורך העברת כספי המשכנתא, אישור תשלום על חשבון התמורה (כמה כסף שילמתם להם מההון העצמי) וכתב התחייבות בו הם מצהירים כי במידה והעסקה תתבטל הם יחזירו לבנק את הכסף. עם מסמך זה רושמים לטובת הבנק הערת אזהרה בטאבו.
6. רישום הערת אזהרה בטאבו – בשלב זה הנכס עדיין לא רשום על שמכם, לכן הבנק מגן על השעבוד שלו באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו על הבעלות של המוכרים.
7. ייפוי כוח נוטריוני – הבנק מבקש שתחתמו בפני עורך דין נוטריון על ייפוי כוח המאפשר לו להעביר את הדירה על שמכם ולרשום משכנתא בטאבו ברגע שיתאפשר וזאת למקרה שאתם לא תעשו זאת ברגע שיתאפשר.
8. ביטוח משכנתא – בלקיחת משכנתא יש צורך לעשות ביטוח למבנה (ללא הקרקע) וגם ביטוח חיים זוגי למקרה של פטירה של אחד הלווים.
9. הוראת קבע למשכנתא – המשכנתא יורדת בהוראת קבע מחשבון הבנק שלכם ויש להקים לטובת הבנק למשכנתאות הרשאה לחיוב החשבון שלכם.

ראוי לציין שיכולים להיות עיכובים בכל התהליך במספר נקודות ולכן התהליך יכול להתארך.

יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא ללא יועץ משכנתאות

היתרונות:

1. חיסכון בתשלום העמלה ליועץ (סביב ה6000 ₪ לתיק משכנתא רגיל).

החסרונות:

1. הפסד של ימי עבודה
2. ריצות לבנקים, עמידה בפקקים, חיפוש חניה וביזבוז זמן מיותר
3. חוסר שקט נפשי עקב העובדה שתהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך מייגע ומתיש וגורם לרוב האנשים לחוסר שקט נפשי.
4. קבלת משכנתא לא טובה ותשלום מיותר של עשרות אם לא מאות אלפי שקלים לבנק, כי אין מה לעשות – קיימים פערי ידע עצומים בין הבנקאים לרוב האנשים שבאים לקחת משכנתא, הבנק מנצל זאת לטובתו ומציע משכנתאות שרווחיות לו מאוד ורעות מאוד ללקוח.
5. לאנשים עם בעיות בחשבון, יחס החזר נמוך או יכולת החזר מאוד נמוכה יש סיכוי מאוד גבוה שלא תאושר משכנתא.

יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא עם יועץ משכנתאות

הפעם אני אבחר להתחיל מהחסרונות:

1. תשלום העמלה ליועץ.

ועכשיו נמנה את היתרונות:

1. חסכון גדול מאוד של זמן – כשלוקחים יועץ לא עושים את כל הריצות לבנקים, לא נתקעים בפקקים, לא מחפשים חניה, לא מחכים בתור, לא מבזבזים ימי עבודה מיותרים.
2. שקט נפשי ובטחון – הידיעה שההלוואה הכי גדולה בחייכם בידיים טובות ומקצועיות, מקנה לכם את השקט הנפשי והבטחון בתוך כל השיגעון של לקיחת המשכנתא.
3. התאמת התמהיל האופטימאלי לכם ולא לבנק – כשאתם לוקחים יועץ מקצועי, אתם יודעים שהתמהיל שיבנה לכם הוא תמהיל המתאים לכם ולצרכים שלכם ולא לצרכים של הבנק. אתם יודעים שתשלמו פחות ריביות והצמדות, תשלמו פחות שנים והמשכנתא תהפוך בין רגע מהלוואה לכל החיים – להלוואה שניתן להתמודד איתה והיא לא כל כך נוראה.
4. חסכון עצום של כסף – כמו שכבר אמרנו, לקיחת משכנתא נשמע כמו משהו מפוצץ ומפחיד, כשיש יועץ שדואג לכם ולצרכים שלכם אז זה פחות מפחיד ופחות מפוצץ ממה שזה נשמע.

לסיכום – אפשר לקחת משכנתא גם ללא יועץ משכנתאות, אין ספק בכלל. אך יש לקחת בחשבון שתהליך לקיחת המשכנתא הוא תהליך ארוך וסיזיפי שאתם יכולים לשלם עליו עשרות ומאות אלפי שקלים מיותרים לבנק.

הבחירה אם לעבור את התהליך המייגע הזה לבד או להעביר אותו עם ליווי מקצועי היא בידיכם, אנחנו בכל אופן מאחלים בהצלחה בכל דרך שתבחרו!