לקיחת משכנתא לבניה עצמית של דירה

משכנתא לבניה עצמית היא לא כמו משכנתא רגילה שאנו לוקחים לדירת יד שניה או לרכישת דירה מקבלן. התהליך הבירוקרטי בלקיחת משכנתא לבניה עצמית הוא ארוך יותר ומתיש מהרגיל.

יחד עם זאת – מי לא רוצה לגור בבית שהוא בנה ותכנן? אך חשוב להכיר שתהליך נטילת המשכנתא לבניה עצמית, הוא קצת יותר מסובך מהרגיל.

בניגוד לנטילת משכנתא לבית קיים, בו אנו מקבלים אישור עקרוני להלוואת משכנתא, מנהלים מו”מ עם הבנקים למשכנתאות על הריביות, פותחים תיק משכנתא, מזמינים שמאי להעריך את שווי הנכס, רושמים את הנכס בטאבו או במנהל לטובת הבנק הנבחר ולאחר כמה ימים של בחינת התיק הכסף עובר אל החשבון.

תהליך קבלת משכנתא לבניית בית באופן עצמאי מורכב יותר. תחילה יש להציג את הנתונים על השטח עליו נרצה לבנות, היתרי בנייה בתוקף, תוכניות בנייה, חוזה פיתוח ועוד. כל הפרוצדורה לקבלת משכנתא לבית קיים נכון גם לקבלת משכנתא לבנייה עצמית. ההבדל המשמעותי ביניהם הוא שאת כספי המשכנתא לבנייה עצמית נקבל בשלבים עפ”י דו”ח שמאי, אשר מעריך את שווי הנכס בכל שלב ושלב בבנייה.

תהליך זה זה עלול ליצור לנו מספר בעיות: אי וודאות לגבי ריביות המשכנתא, אי וודאות לגבי תכנון מסלולי הלוואת המשכנתא ובנוסף תהליך קבלת כספי המשכנתא עפ”י החלטת הבנק למשכנתאות יכול ליצור התנגשות עם ההסכם בין הבונה לבין הקבלן המבצע – מה שמוביל להתנהלות ממושכת ומתישה מול הבנק למשכנתאות ועוד.

טעויות שחשוב להימנע מהן במשכנתא לבניה עצמית

בלקיחת משכנתא לבניה עצמית יש כמה בעיות נפוצות:

1. תכנון פיננסי לקוי – בשונה מלקיחת משכנתא לבית קיים, בבניה עצמית אנחנו מבצעים הערכות של העלות הכוללת ולפעמים אנחנו מגיעים לקראת סוף שלב הבניה כשחסרים לנו כמה עשרות אלפי שקלים (או אפילו מאות לפעמים). עם כל זה שאנחנו אנשים מחושבים קורים מקרים בהם החישוב לא נעשו כמו שצריך וזה יוצר בעיות – לכן, עלינו לקחת בחשבון שיכולים לקרות דברים שלא ציפינו להם שישפיעו על הבניה ועל מחירה, לשם כך צריך לחשוב טוב בעת בחירת אחוזי המימון וההון העצמי.
2. ריביות המשכנתא – את הכסף של המשכנתא אנחנו מקבלים בפעימות ובכפוף לשלבי הבניה, לכן עלינו לקחת בחשבון שהריביות שיש לנו היום אלו לא הריביות שיהיו בעתיד. לשם כך עלינו לחשוב טוב מאילו מסלולים אנו רוצים למשוך את הכסף בהתחלה, כדי לקבע את הריבית לאותם מסלולים שתישאר לכל אורך חיי המשכנתא.